中央经济工作会议深读丨房地产重要地位不可否认,尽快筑底至关重要

时间:2023-04-10 15:40:41 | 浏览:2684

中央经济工作会议12月15日至12月16日在北京举行。会议强调,有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负

中央经济工作会议12月15日至12月16日在北京举行。

会议强调,有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险,压实各方责任,防止形成区域性、系统性金融风险。

同时,会议指出,着力扩大国内需求,要把恢复和扩大消费摆在优先位置,多渠道增加城乡居民收入,支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

从大背景来看,会议指出,当前我国经济恢复的基础尚不牢固,需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大,外部环境动荡不安,给我国经济带来的影响加深。但要看到,我国经济韧性强、潜力大、活力足,各项政策效果持续显现,明年经济运行有望总体回升。

在此前一天,国务院副总理刘鹤于12月15日在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出,对于明年中国经济实现整体性好转,我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌表示,从2003年第一次提出房地产是国民经济的支柱产业后,中央对于房地产支柱产业的定位没有否定过。“为什么中央对房地产调控那么重视,每次中央经济工作会议都会提出来房地产?因为它的重要地位是不可否认的。目前,中国GDP增速放缓,主要原因还是内需中房地产消费和投资的需求下降。”

顾云昌认为,当前,中央再提“房地产市场平稳发展”,不是防止房价过快上涨,而是防止大幅度的下行。目前,房地产仍然没有见底,还在下跌的过程中,能否尽快筑底至关重要。房地产行业的债务问题持续发酵对经济金融风险的影响也很大。

“虽然当前出了很多的政策,但老百姓买房的积极性仍然不高,消费者对市场的信心仍有一个恢复的过程。后续无论是需求端还是供给端仍需发力。需求端应激发改善性需求,改善性需求对整个消费的拉动作用更大些;供给端的土地供应也需要有变化,土地配置要地随人走,当前中国的城市化处在城市群、都市圈的状态,土地供应需满足需求。”

保交楼是稳定需求侧信心的基础

中央经济工作会议提出,有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,本次中央经济工作会议指出“有效防范化解重大经济金融风险”是对二十大精神的进一步贯彻落实,重大经济金融风险中,房地产风险是重点内容之一。2023年房地产市场的稳定对于宏观经济的稳步恢复至关重要,本次会议明确提出“要确保房地产市场平稳发展”“扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作”,“保交楼”仍然是重中之重,也将是房地产政策出台的重要着力点之一,2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地,“保交楼”有望取得更多实质性进展,促进房地产市场预期修复。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,2023年将“防风险、保民生”作为房地产工作的主题和重点,即在房地产领域贯彻“底线思维”。具体来说,确保能交楼,避免大面积烂尾造成民生的问题,守住不发生系统性风险的底线,地产债务风险不会再次蔓延。

防范化解优质头部房企风险,推动行业优胜劣汰

中央经济工作会议提出,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

同策研究院高级分析师李霄霄指出,这几年防范化解系统性金融风险方面一直是楼市调控的重要工作。但是从去年下半年开始市场进入下行阶段,房企销售下滑、资金流承压,叠加疫情影响,更多的企业暴雷,尤其是一些原本被认为行业标杆的民营企业也出险,进一步造成行业的信任危机,金融机构放贷更加谨慎,甚至抽贷现象更多,企业的经营环境进一步恶化,行业信心不足,也导致房地产调控的难度增加。可以看到近期先后发布房企融资“三支箭”,来改善房企的融资环境,尤其是帮助一些本身相对健康稳健的头部企业更好应对行业风险,防止风险进一步蔓延的重要措施。接下来,“三支箭”进一步落实,也才会慢慢修复行业信心,帮助行业走出低谷。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,未来对房企融资支持力度会保持,同时重点关注优质头部房企,这也将推动行业优胜劣汰进一步加快。通过强化对行业融资的保障,可有力增强房企现金流,优化房企财务结构,加快项目开工建设,有效改善房企总体的生存现状,助力行业逐步企稳回升。

支持刚性和改善性住房需求,坚持“房住不炒”基调不变

中央经济工作会议提出,要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

陈文静指出,本次会议再提“房住不炒”,延续近年来中央经济工作会议中房地产行业的基调,但本次“房住不炒”相比以往有一定后移,放在了具体工作的后面,亦表明“房住不炒”是中长期坚持的房地产行业定位。

陈文静表示,房地产市场经历2022年的深度调整后,当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转,确保房地产市场平稳发展的目标下,提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。本次会议再次强调“支持刚性和改善性住房需求”,同时,住房消费作为我国扩大内需战略的重要抓手,本次会议亦强调“多渠道增加城乡居民收入,支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”,2023年需求端政策有望继续跟进。

根据中指监测数据,2022年1-11月,全国各地出台需求端政策接近千条,为近年来历史新高,更多政策发力在刚需购房群体,2023年,支持改善性住房需求的政策有望进一步强化,如降低房贷利率、降低首付比例等。近期核心一二线城市持续优化楼市政策,对当地市场情绪产生了积极带动,2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松,特别是核心二线城市,政策优化空间较大,为市场释放更多有效购房需求。

与此同时,李霄霄还提到,当前一二线城市房价都很高,如果没有家庭支撑,年轻人很难一步跨到买房,即便掏空6个钱包买房,也会造成日常消费降级,未来必然会增加租房消费。此次会议明确解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设,构建租购并举的住房模式是重点。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

中央经济工作会议还提及,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”,2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

陈文静认为,伴随着房地产行业进入新的发展阶段,新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。第一,坚持市场体系和保障体系并行发展,在商品住宅市场之外,加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。第二,租购并举,保障租房群体享有公共服务的权利。租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分,未来相关配套政策将进一步完善,同时推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。第三,盘活存量,健全配套服务。

李霄霄指出,“房地产行业新的发展模式”是相对于旧的模式去提的。一方面过去是预售制,但房企暴雷也造成预售的房产难以交付的问题,新模式的一个方面可能就是逐步增加现房销售的比例;同时,过去几年房企是高杠杆快周转,但也造成行业风险的积累,这几年房地产降杠杆后,未来将走向杠杆降低、周转速度降低的慢周转模式。

展望2023年,植信投资研究院资深研究员马泓认为,房地产政策将继续坚持“房住不炒”并向“稳地价、稳房价、稳预期”目标迈进,突出“因城施策”,推进“保交楼”等房地产项目的工程建设。住房金融总体上将进一步回暖,推动居民购房成本小幅下降,将加大住房金融供给侧支持力度,加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地,房企开发贷及非银融资指标有望边际改善,有效化解房企金融风险。地方政府也将积极发力,有条件的城市将减少或取消限制性购房政策,推动存量房去库存,支持房地产行业健康发展。

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